【南京日報(bào)報(bào)道】?。▽?shí)習(xí)生　肖曉曦　記者　王健　劉艷青） 新聞提示：本報(bào)近日關(guān)于小區(qū)物管矛盾頻發(fā)的連續(xù)報(bào)道，引起讀者廣泛關(guān)注。眾市民昨來電認(rèn)為，物管矛盾頻發(fā)，關(guān)鍵在收費(fèi)，難點(diǎn)也在收費(fèi)。無論是“康怡花園門前垃圾成堆”，還是“尚書公寓電梯停運(yùn)”，無出其外。昨天，記者再度出擊，就相關(guān)問題采訪了物管專業(yè)人士。

  業(yè)主與物管的矛盾“剪不斷理還亂”。為找尋“收費(fèi)難”破解之法，記者昨天專程走訪了東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長黃安永教授。

“收費(fèi)難”四大成因

黃教授說，物業(yè)管理是個(gè)新興行業(yè)，在我市起步較晚。行政型、福利型的房屋管理模式，在許多業(yè)主心中“根深蒂固”，一時(shí)適應(yīng)不了由物業(yè)公司提供的有償服務(wù)。“花*少的錢，享受**的服務(wù)”，是業(yè)主的心愿。而物業(yè)管理公司盈利，才是構(gòu)成服務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)條件。不同的出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)成了二者“天敵”般的矛盾。歸結(jié)起來主要有如下4點(diǎn)：

首先，開發(fā)商前期開發(fā)不足，造成很多遺留問題，使得“老子”的賬，“兒子”來還。比如衛(wèi)生間漏水、墻體裂縫等。其次，物業(yè)公司自身的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識有問題。由于物業(yè)公司發(fā)展較快、門檻較低，招募的部分人員素質(zhì)不太高。第三，部分業(yè)主公德意識不高，擠占公共面積、破壞公共綠地和小區(qū)衛(wèi)生。目前，越來越多的業(yè)主開始維權(quán)，這是社會進(jìn)步的表現(xiàn)，但不可否認(rèn)的是，有些業(yè)主實(shí)在有“過度維權(quán)”之嫌，甚至造成了很多小區(qū)物業(yè)公司不敢進(jìn)駐。第四，物業(yè)管理法制化至今不健全。目前實(shí)施的“物業(yè)條例”尚難稱得上是一部健全的法規(guī)，難以適應(yīng)物管行業(yè)快速發(fā)展的需要。隨著我國憲法中私有財(cái)產(chǎn)得到承認(rèn)和保護(hù)，《住宅法》、《物管法》等與物業(yè)管理相關(guān)的法律也應(yīng)早日出臺，從而為物業(yè)管理糾紛提供更為可行的法律依據(jù)。

“收費(fèi)難”如何破解

黃安永教授認(rèn)為，解決物管收費(fèi)難可從以下三方面入手。

**、解決物業(yè)管理費(fèi)負(fù)擔(dān)過重的問題，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)與市民的收入水平相適應(yīng)。外地有一家物管公司做出了“零物業(yè)管理費(fèi)”的承諾，這個(gè)承諾不是說物業(yè)管理不需要費(fèi)用，而是用物業(yè)配套設(shè)施出租的收入補(bǔ)貼物業(yè)管理的日常費(fèi)用，這種做法值得本地借鑒。

第二、增加物業(yè)管理收費(fèi)的透明度，成立一個(gè)權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)。目前，大部分物業(yè)問題都反映到消費(fèi)者協(xié)會或投訴部門，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權(quán)威性，而若通過法律訴訟的方式，以現(xiàn)在3到6個(gè)月的訴訟受理過程，大部分人都無法耗得起這么長時(shí)間。為此，黃教授建議，成立一個(gè)權(quán)威的仲裁機(jī)構(gòu)，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。

其實(shí)，很多物業(yè)糾紛的緣由并不復(fù)雜，有些甚至是因雙方的猜忌和不信任而產(chǎn)生的，只要物管和業(yè)主能夠坐下來，開誠布公地進(jìn)行溝通和交流，就可以圓滿解決，而這一點(diǎn)卻往往被許多業(yè)主和物管忽視。

黃教授提醒購房者，優(yōu)秀的物業(yè)管理既可以滿足優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，也可以使房屋保值、增值，延長它的經(jīng)濟(jì)壽命。而要真正做到杜絕物管糾紛，**的辦法就是，在買房前就要關(guān)注它的物業(yè)管理狀況，比如將來的物管公司有無資質(zhì)、今后會提供哪些服務(wù)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。同時(shí)還要和開發(fā)商簽訂有關(guān)物業(yè)管理的約定，把上述物業(yè)管理問題都落實(shí)在協(xié)議中，這樣才能真正保護(hù)自己的利益。

收費(fèi)率91％是這樣“煉”成的

2001年初，金基物業(yè)入駐金基公寓和金基唐城。運(yùn)作4年來，金基公寓的物管費(fèi)收費(fèi)率為91％，金基唐城的收費(fèi)率更是高達(dá)98％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出南京市的平均水平。這其中的秘密是什么呢？

金基物業(yè)公司經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)師方昌錫說，秘密談不上，有的只是兩條經(jīng)驗(yàn)：舍得投入和用心服務(wù)。據(jù)金基物業(yè)公司辦公室主任張津介紹，金基公寓是房改房，本來不實(shí)行物業(yè)管理，有人在樓下種菜，有人在家里養(yǎng)雞，根本沒有人愿意交物管費(fèi)。為徹底改變小區(qū)環(huán)境，公司出錢將小區(qū)空地改成花園，把樓房外立面進(jìn)行重新粉刷，并在漆黑的樓道里安上了延時(shí)燈，小區(qū)面貌煥然一新。環(huán)境美了，小偷少了，居民逐漸嘗到物業(yè)管理的甜頭，第二年收費(fèi)率就一下子提高到70％，今年更是達(dá)到91％，在老小區(qū)里十分罕見。

金基唐城是商品房項(xiàng)目，業(yè)主購房時(shí)已經(jīng)預(yù)交了半年的物管費(fèi)。入駐半年后如何讓他們繼續(xù)“掏腰包”？張津說：“我們服務(wù)好了，業(yè)主自然會交錢，提高服務(wù)品質(zhì)是我們**的選擇。”為此，他們在今年10月份，以2500元／月的租金在萬科租下了一套住房，安排物業(yè)公司的中層和一線骨干輪流居住，親身體驗(yàn)優(yōu)秀的物管服務(wù)，并運(yùn)用到自己的工作中去。張津認(rèn)為，物管也需要投資，把有限的資本投入到為業(yè)主服務(wù)中去，回報(bào)是必然的，也是長期的。